Cataix Expertises à Cahors
Avis techniques et conseils avant achat
Je réalise un avis technique à votre demande suite à vos interrogations avant, pendant des travaux en cours ou suite à l'apparition de premiers malfaçons, dommages.
Je vous accompagne lors d'un achat immobilier ou d'une vente (votre responsabilité est engagée entre particuliers) immobilière pour vérifier que le bien en question ne présente pas de désordre ou comment y remédier... Mon analyse sur le bâti lors d’une visite en votre compagnie, vous apporte un avis objectif sur son état et sur les travaux qui seraient à engager. Ainsi, vous prendrez votre décision en toute sérénité suite à mes conseils !
Victime d'un vice caché ? La loi du 30 juillet 2003 a introduit l'obligation d'information des acquéreurs d'arrêt CAT/NAT sécheresse réhydratation des sols ! (notaire). L'expert en bâtiment et l'avocat sont les deux soutiens à rechercher dès le début, si l'on soupçonne une affaire de vice caché.
«L'expert posera un diagnostic et indiquera comment corriger le problème». L'avocat évaluera les possibilés d'aboutir en justice.
Cataix Expertises à Cahors
Vices cachés
Action en garantie des vices cachés de l’immeuble : négligence fautive de l’acquéreur et caractère apparent du vice (C.Cass., Civ. 3ème, 21 Mars 2019, pourvoi n° 18-12604)
L’action en garantie des vices cachés est définie aux articles 1641 et suivants du Code civil.
L’article 1641 du Code civil énonce :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »
L’une des conditions d’application de ce régime est le caractère caché du vice, c’est-à-dire n’en demeure pas moins que l’acquéreur doit faire preuve d’un minimum de vigilance lors de l’achat du bien, ce que l’arrêt de la Cour de cassation du 21 Mars 2019 vient rappeler.
En l’espèce, une SCI vend un lot de 5 appartements à un couple de particuliers, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Après une phase d’expertise judiciaire, alléguant des vices cachés, le couple assigne alors la SCI venderesse en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.
La Cour d’appel de MONTPELLIER (Arrêt du 21 Décembre 2017) les déboute de leurs demandes, estimant que le vice n’était pas caché lors de la visite effectuée avant la vente.
La Cour de cassation, reprenant les constats opérés par la Cour d’appel, retient :
Que les problèmes affectant la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles.
Que les combles étaient accessibles par une porte dont seule la SCI venderesse avait la clé mais qu’il n’était pas établi que celle-ci avait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que les acquéreurs aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé.
Pour conclure que « l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste » et ainsi approuver l’arrêt de la Cour d’appel qui a pu en déduire que « l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même ».
Cataix Expertises à Cahors
Achat d'immeuble ancien
L’achat d’un immeuble ancien ne doit pas se faire à la légère et nécessite un minimum de prudence et d’implication de l’acheteur.
La Cour de cassation avait cependant antérieurement précisé :
Il n’appartient pas à un acquéreur de faire examiner le bien avant la vente par un homme de l’art (Cass., Ass. Plén, 27 Octobre 2006, pourvoi n°05-18977)
Qu’il faut que l’acquéreur ait connaissance du vice « dans son ampleur et ses conséquences » ( Cass., Civ. 3ème, 14 Mars 2012, pourvoi n° 11-10861) pour caractériser un vice apparent.
Une visite sur site n’est donc pas anodine et peut engendrer d’importantes conséquences juridiques par la suite, devant conduire de potentiels acquéreurs à visiter attentivement chaque pièce et demander impérativement l’accès aux pièces fermées.
Cataix Expertises à Cahors
Mise en demeure
S'il n'y a pas d'entente cordiale à ce stade, l'acheteur avec le soutien d'un arbitre conseil ou d'un expert envoie une mise en demeure sommant le vendeur de lui faire parvenir la somme X dans un délai défini (10 jours, par exemple), à défaut de quoi il fera prendre des procédures contre lui.
Avec votre avocat et idéalement accompagné de l'expert qui a diagnostiqué le vice. Ainsi, les papiers seront en bon ordre. Mettez-vous à la place du juge : il appréciera ! Mes rapports sont une première justification permettant d'entamer une action en justice... Mais je ne saurais trop vous recommander une procédure amiable, encadrée dans son déroulement par un arbitre privé. Titulaire d'une certification officielle en Arbitrologie, de la CNEDIES, je dispose des compétences nécessaires afin d'accompagner au mieux et en toute impartialité les parties au litige dans la recherche d'une solution équitable. Pour plus de précision, je vous conseille de consulter la page "Arbitrage".
En acceptant d’acheter une maison sans garantie légale, l’acquéreur renonce à un droit qui va de soi dans les transactions immobilières: le droit de recours en cas de vice caché.
Est-ce à dire qu’il est hasardeux d’acheter avec une telle condition? Oui, mais il y a toujours moyen de se protéger. «Il faut absolument faire inspecter la maison par un professionnel. L’inspecteur va poser de nombreuses questions et tout noter dans son rapport. C’est important, parce que si le vendeur ment, garantie légale ou pas, l’acheteur a le droit de revenir contre lui.»
Voilà donc les limites de l’expression « à vos risques et périls » que les agents inscrivent parfois dans la description des propriétés à vendre sans garantie légale. L’acheteur peut se faire dédommager s’il prouve que le vendeur a délibérément caché des faits, ou qu’il ignorait des problèmes évidents (un dol en terme juridique).
Pour y arriver, il lui faut des documents officiels. Une inspection visuelle par un beau-frère qui s’y connaît en construction n’a pas beaucoup de poids devant un juge. « En tant qu’acheteur, on a l’obligation de faire le maximum pour ne pas se faire avoir. Sinon, le juge va nous dire qu’on aurait dû faire nos devoirs ».
Mais une inspection en bonne et due forme n’élimine pas tous les risques de l’achat sans garantie légale. Si, au moment de rénover la salle de bains, l’acquéreur s’aperçoit que l’installation électrique n’est pas réglementaire, il n’a aucun recours contre l’ancien propriétaire. Ce dernier pouvait très bien ignorer qu’à l’origine, le travail a été bâclé.
Adresse
196 rue Winston Churchill, 46000 Cahors
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